对于在建工程的转让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和印花税的处▆理。

增值╱税方面，《财政部 国■家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使〗用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。也就是说，不动产在建工程转让，应按“销售不动产”税目，计算缴纳增】值税。

值得注意的是，国家税务总局在2018年第二季度政策解读中明确，房地产开发企业一次性转让尚未完工的◎在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算↑缴纳增值税。

还需︾要关注的是，不同地区的具体执行〓口径可能不同。以河北省为例，单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名，其实质都是发生了转让不动产所有权或土▲地使用权的行为，应按以下方法缴纳增值々税：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用█权”项目，计算缴纳增值税∏；转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。因此，企业需结合自身情况与属地税务机关沟通，明确税务机ㄨ关执行口径。

在土地增值税方面↘，扣除项目金额的确定是计算缴纳过程中的难点。《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）明确，未进←行开发的生地转让，土地增值税扣◆除项目金额包括：取得→土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。将生地变为熟地转让的，土地增值税扣除项目金额包括：取得土地使用权时支付的卐地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%，以及在转让环节缴纳的税金。根据《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税〔2007〕132号），上述“将生地变为熟地”，是指取得土地使⌒用权后仅进行土地开发（如“三通一平”等）的行为。

此外，如果企业转让未竣工备案的在建工程，无须区分土地增值税成本对象为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进√行土地增值税清算。实务中，绝大部分省市税务机关认为，土地增值税扣除项目金额中的“加计扣除”，可以“取得的土地成本与开发成本之和”为基数计算。但是，如果是将已封◥顶竣工备案的在建工程转让，须按“三分法”进行土地增值税清算（部★分地区适用“二分法”），购入方再转让环节土地增值税清算适用“旧房转让”政策。因此，企业须根据在建工程的开发程度适用不同的计算方法。

印花税方面，房地产企业∮转让不动产在建工程，应按照“产权转移书据——土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据”税目，依合同所列金额0.05%计算缴纳印花税ㄨ。此外，如果房地产企业在合同中将增值税税款单☉独列明，根据印花税法第五条规定，该不动产在建工程转让合同的计税依据应为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。

      对于在建工程的受让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和契税的处理。

增值税方面，根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增⊙值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第五条规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的☆进项税额不再分两年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完∩毕的待抵扣』进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。即在建工程的受让方如果是一般纳税人，自2019年4月1日起购入不动产在建工程并取得增值税＠ 专用发票，应从当期销项税额中一次性抵扣不动产在建工程的进项税额。

受让房地产开发企业完成在建项目的继续开发，以自己的名义立项销售■时，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办◆法》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，属于销售自行开发的房地产项目。如果是老项目，企业可以选择适≡用5%的征收率简易计税，新项目ω　只能选择税率为9%的一般计税方式。

土地增值税方面，房地产企业以接盘〇等形式购入未完工在建项』目，继续以自己名义立项建设并销售后，该项目土地增值税清算时，大部分税务机关对购入在建工程成本，不认可再计算加计扣除金额。以浙江省为例，房地产▂开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续【建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不▲得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣々除的基数。后续建设支出的扣除处理，按照土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

在这方面，少数㊣　税务机关有例外规定。如重庆市《土地增值税等财产行为税政策执行问题处█理意见》（渝财税〔2015〕93号）明确，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用︼权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣△工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用♀权所支付的金额”，并适用加计扣除。

契税方面，不动产在建工程的承受方为纳税人，根据相关规定，计税依据为应交付的总价款，其〓中不包含增值税。

      鉴于不动产在建工程转让◆项目存在业务政策上∩的若干前置条件，以及税收政策上的不确定性，尤其是在建工程成本能否作为土地增值税加计扣除金额的计算基数，将对项目事前∴投资测算结果产生极大影响。因此，笔者建议在建工程转让的转让方和受让方，既要从业务角度¤考虑在建工程转让的可行性，还要由税务部门提前评估税收成本，事前与属地税务机关沟通，厘清地方政府相关部门执行口径，避免可能产生的税╱务风险。